Na co myslet při plánování domu

Publikováno: Autor:

Stavět či nestavět?

Ač se to zdá paradoxní, základní otázkou na kterou si každý kdo chce svůj vlastní dům musí odpovědět je jestli se vůbec do stavby pustí. Nepochybně většina z vás kdo čtete tyto řádky stavět chcete. Ale vzhledem k tomu, že to je jedno z nejdůležitějších rozhodnutí ve vašem životě zkuste se ještě jednou zamyslet nad následujícími body:

  • Opravdu potřebuji svůj vlastní dům? Nestačí mi jen byt? Nebudu šťastnější, když peníze, čas a energii budu místo stavby věnovat sobě a rodině?
  • Mám na to? (čas, energii, peníze). Stavba domu je opravdu velká věc, kterou když rozjedete už těžko zastavíte nebo vrátíte zpět. Vezme vám plno času, nervů a iluzí. Na druhou stranu vás může ale bavit… Pro promyšlení všech pro a proti vám snad pomohou následující řádky:

 

Co vlastně všechno potřebujete?

Tento odstavec píšu s plným vědomím, že náš barák je velký –  teď si myslím že až moc velký. A zjišťujeme, že každý metr čtvereční navíc je zátěž: někdo to musí postavit, musí se to zaplatit a budeme se o to muset starat. Takže ruku na srdce: opravdu potřebujete všechno co si myslíte, že potřebujete? Jak často to využijete? Budete se o to chtít starat?

Kdo to postaví?

Tento odstavec je určen hlavně těm, kdo se chystají stavět svépomocí. Já se pro tuto variantu rozhodl a šel bych do ní zase, ale potřeba si uvědomit pozitiva a negativa

Plusy stavby svépomocí

  • o stavbě budete vědět první, poslední, na všecko si dohlédnete
  • opravdu to může být levnější (pokud je splněna řada předpokladů)
  • stavba vám poskytne plno podnětů pro osobní růst
  • nepotřebujete tolik shánět dodavatele, úkolovat je, uhánět termíny, porovnávat nabídky, kontrolovat práci, předělávat

Minusy stavby svépomocí

  • Může to být nakonec i dražší varianta – ve chvíli, kdy něco zásadního přehlédnete/uděláte špatně a nastane škoda, kterou bude časově a finančně náročné dát do pořádku.
  • Pokud špatně zhodnotíte na co máte, může se stát. že budete vlastníma rukama dělat něco, co vám opravdu nepůjde a bude to nakonec v nižší kvalitě a vydrží to kratší dobu.
  • Možná stavbu nikdy nedokončíte – koukněte se někdy při procházce vesnicema a městama, kolik staveb viditelně skončilo na penězích/rozvodu a je uplně neobydlených, nebo jen nedodělaných.
  • Je to opravdu extrémě časově / psychicky / fyzicky náročné. Jste schopni něco soustavně dělat 7000 hodin i ve chvíli, kdy vypadá, že čím víc děláte, tím je to horší? Víte, že možná díky starostem nebudete pořádně spát? Dokážete přeházet za den dva náklaďáky zeminy?
  • Je možné že to odnesete zdravím, životem, vztahem, rodinou. To se opravdu může stát. A tyto řádky platí v asi omezené míře i o stavbě na klíč. Já na stavbě zatím strávil 6000 hodin práce, většinou sám a díkybohu se mi nic vážnějšího nestalo. Ale možnost, že se tak stane existuje. A psychický a fyzický vypětí spojený se stavbou našemu rodinnýmu životu rozhodně neprospělo.
  • Potřebujete mít/získat určitou míru vědomostí, dovedností a znalostí. Musíte být zruční, pečliví. Musíte být schopni time managementu, finančního plánování, komunikace.

Peníze

Opět pár řádek od nás, kteří jsme do stavby šli s názorem „ono to nějak finančně vyjde“ a peníze jsme začali pořádně řešit až v průběhu realizace. Tady je pár zkušeností:

  • Není cena domu jako cena domu: podle našich zkušeností i toho co jsme slyšeli jinde dost možná vy a váš architekt či stavební firma mluvíte o uplně jiných cenách domu. Vy do toho nejspíš počítáte veškeré náklady od plánování a přípravy stavby až po vybavení domu nábytkem a nastěhování. Z vašeho pohledu je to logické – máte nějaký obnos určený na stavbu a žádné jiné peníze nemáte. Stavební firmy a architekti zatím mluví často o ceně za hrubou stavbu, v horším případě ještě bez DPH.
  • Podle mě je správné do ceny domu počítat veškeré náklady, které by nevznikly, kdyby jste se nerozhodli stavět. A to od začátku plánování až po okamžik, kdy si na terase v novém zahradním nábytku s pohledem na rozkvetlou zahradu dáte první kafe.
  • Na začátku si nedokážete představit, co všechno stavba domu znamená – jsou to desítky oblastí, které budou každá stát deseti- a statisíce. U některých z nich možná ušetříte, ale u většiny při plánování něco přehlédnete a nakonec to bude stát víc.
  • Níže naleznete „slepý rozpočet“. Zkuste si ke každé položce doplnit předpokládané náklady. Zjistěte je co nejpřesněji – z rozpočtu, ale ještě lépe z nabídky konkrétní firmy. Pokud netušíte, dejte tam alespoň hrubý odhad. Doplňte položky, které v přehledu nejsou a na vaší stavbě se vyskytují. A nakonec vše sečtěte! Potkalo vás nemilé překvapení a je to víc než jste čekali? Špatná zpráva je, že podle mých zkušeností byste měli mít ještě desítky procent rezervu nad tento prvotní odhad….

Rozpočet stavby rodinného domu

  • Projektová dokumentace

    • architektonická studie

    • projekt k stavebními povolení (včetně statiky, požární ochrany a TZB)

    • prováděcí projekt

  • Stavební povolení, kolaudace

    • poplatky za stavební povolení a kolaudaci

    • platby za revize

    • stavební dozor / autorský dozor /stavbyvedoucí

    • (vaše hodiny strávené na přípravě stavby, hledání dodavatelů, jejich úkolování, kontrolování…)

  • Průběh stavby

    • pojištění stavby

    • vybavení staveniště (maringotka, provizorní oplocení, vybavení dílny – od elektronářadí, ručního nářadí, po různé šrouby a drobnosti, které nejdou k ničemu přiřadit)

    • lešení

    • provoz auta v souvislosti se stavbou

    • energie na stavbě

    • poplatek za odpady

  • Příprava pozemku a jeho uvedení do finálního stavu

    • nákup pozemku včetně provize RK a daně z převodu nemovitých věcí

    • napojení na inženýrské sítě, komunikace (včetně všech poplatků)

    • včechny sítě na parcele (od kraje pozemku k domu)

    • terénní úpravy (srovnání terénu, přívoz/odvoz/skrývka zeminy, přívoz štěrku)

    • ploty, včetně vrat

    • parkovací stání, povrch cestiček

    • zahrada (substráty, tráva, rostliny)

  • Hrubá stavba

    • základy (včetně ochrany protzi radonu, hydroizolace, tepelné izolace)

    • konstrukce vnějších stěn

    • tepelná izolace vnějších stěn

    • omítky (fasáda) vnější

    • omítky vnitřní

    • airstop (vzduchotěsná obálka domu, důležité hlavně u pasivních domů)

    • konstrukce stropu / stropů

    • tepelné izolace stropu

    • konstrukce střechy

    • izolace střechy (parotěsné, hydroizolace, tepelné)

    • krytina střechy

    • přesahy střechy – záklop zespoda – palubky atd…

    • nátěry dřevěných konstrukcí

    • klempířské prvky – okapy, okapní plechy

    • terasa

    • garáž/dílna apod…

    • sklep

  • Okna/dveře

    • výplně otvorů vnější – okna/dveře

    • parapety vnější

    • parapety vnitřní

    • výplně otvorů vnitřní (dveře, kliky, zámky, zárubně, stavební pouzdra)

  • Technické zařízení budov (TZB)

    • rozvody elektro

    • rozvody voda

    • rozvody kanalizace

    • rozvody plynu

    • topení (například fotovoltaika+konstrukce na FV+ regulace a měnič, komín, krbová vložka včetně obestavby krbové , akumul. nádrž, topné patrony, topná tělesa, podlahové topení, rozvody v topné místnosti, čerpadla regulace)

    • vzduchotechnika (VZT)

    • zásobník a rozvody dešťové vody

    • požární ochrana (požární hlásiče, hasicí přístroje)

    • elektronický zabezpečovací systém (EZS)

    • hromosvody

  • Vnitřní stavba

    • příčky, předstěny

    • podhledy/povrchy stropů

    • podlahy – kročejová izolace podlah

    • podlahy – nosná vrstva (např. Anhydrit)

    • obklady, dlažby, povrchy podlah (dlažba/dřevěné palubky apod…)

    • malování stěn a stropů

    • schody a zábradlí

  • Vybavení domu

    • sanita

    • interiér, nábytek (kuchyňská linka, vestavěné skříně, koupelnové skříně , ideálně ale všechen nábytek až po stoly, sedačky, židle, veškeré skříně)

    • trezor

    • sauna

    • elektropřístroje (trouba, plotna, lednice, pračka…)

    • stínění, zavěsy atd…

    • svítidla

  • Vlastní práce

    • položka, která do rozpočtu podle mě každopádně patří – i když si stavíte svépomocí, je to nutné zahrnout jako náklad – místo toho byste mohli někde vydělávat peníze, trávit čas s rodinou, nebo odpočívat.

  • REZERVA

    • Je velmi pravděpodobné, že jste něco přehlédli, podcenili, nebo, že se něco zvrtne. Je dobré počítat z tím, že náklady budou vyšší, než předpokládáte. Klidně o 40%.

Přeju vám šťastné rozhodnutí na základě co nejvíce reálných podkladů a následně třeba co nejméně problémový průběh stavby.

Honza